שאלות נפוצות

logonew.png

ריכזנו כאן עבורכם תשובות להמון שאלות שקיבלנו עד כה.

יחד עם זאת, באם יש לכם שאלות מוזמנים להפנות אותן אלינו, ואנחנו נשמח לתאם פגישת הכרות והתייעצות ללא תשלום, לענות לכם באופן אישי ולספק לכם את כל האינפורמציה הדרושה אודות השקעות ביוון. 

איזה תשואה מקבלת יותר?

Picture2.png

כשבודקים כדאיות של עסקת נדלן הדבר הראשון שרצים לבדוק היא התשואה.

כלומר היחס לעלות ההשקעה הכוללת את כל הוצאות הנלוות לרכישת הנכס להכנסות הצפויות.

את התשואה מחשבים באחוזים. 

 

1. התשואה השוטפת היא לא הדבר היחיד שחשוב בהשקעת נדל"ן. תחזוקת הנכס, מכירתו החוזרת, קהל היעד של ההשכרה, שינויים אורבניים בסביבתו כל אלה הם שיקולים קריטיים.

2. חובה לבדוק את התשואה הממוצעת באזור, כי היא הבסיס הנכון לתחשיב הכדאיות.

3. האם יש הצדקה לגיטימית לתשואה העודפת, כלומר האם באמת אתם תצליחו לקבל תשואה גבוה יותר עקב שיפוץ או שינוי יעוד או האם מדובר בנכס מיוחד שתמורתו אכן תקבלו יותר.

4. האם מדובר בתשואה ברוטו או נטו, כלומר צריך להפחית את עלויות התיווך, התחזוקה, המיסוי וכד' על מנת לחשב את התשואה האמתית.

רק אם כל הנתונים נכונים ניתן לקבוע כדאיות הרכישה.

רוצים להשקיע בנכס ביוון,

למה לבחור בשירותי ליווי המשקיעים שלנו?

Picture1.png

עד כמה שזה הולך להיראות כמו טקסט פרסומי העונה על השאלה למה לבחור בשירותי ליווי המשקיעים שלנו לרכישת נכסים ביוון, בפועל בפגישות ההתייעצות שאנחנו מקיימים, זו שאלה לגיטימית שחוזרת על עצמה.

בזכות האזרחות היוונית 

# מפני שנולדתי וגרתי באתונה, מדברת יוונית, מכירה את אתונה ואת שכונותיה, את המנטליות, את השינויים האורבניים שהעיר עוברת, את הביורוקרטיה ואת מה שביניהם לצד ההכרות עם המנטליות הישראלית ודרישות המשקיע הישראלי ותקשורת עם לקוחותיי בעברית. 

# מפני שבזכות הקשרים האישיים שלנו ביוון אנחנו משיגים נכסים אטרקטיביים שאינם מפורסמים ברשת ואינם נמצאים ברשות המתווכים.

# מפני שמנהלים משא ומתן עם המוכרים ביוונית, לומדים להכירם ומבינים עד איזה מחיר ניתן לרדת על מנת לסגור את העסקה. 

הידע והניסיון המקצועי

# מפני שבעשרים השנים האחרונות אני עוסקת בעיצוב פנים ובהשבחת נכסים ותכננתי דירות רבות לצורך השבחה ועליית ערך, שנמכרו ברווח נאה לטובת המשקיעים שליוויתי.

# מפני שהשקעתי בנכסים בארץ ובשלוש השנים האחרונות ביוון, התמקדתי בהשבחתם ומכירתם תוך פרק זמן קצר, אלו עסקאות EXIT בנדל"ן המאפשרות להגדיל את ההון העצמי ולהתקדם לעסקאות נדל"ן נוספות. 

 

# בזכות הניסיון שצברתי, העברתי הרצאות בנושא איתור והשבחת נכסים במכללות ובבתי ספר להשכלה פיננסית בארץ ואף השתתפתי בכתיבת הספר "נדל"ן בג'ינס" יחד עם חיים לוי, בהם שיתפתי את הידע והניסיון שצברתי ברכישת נכסים והשבחתם, חשפתי סיפורים מאחורי הקלעים, לימדתי כיצד ניתן לזהות נכסים בעלי פוטנציאל להשבחה וכיצד לזהות כדאיות כלכלית, הצגתי את הנכסים שרכשתי כ-study case ולימדתי כיצד לבנות תוכנית פיננסית אישית להשקעות נדל"ן.

ידע פיננסי

# מפני ששוק הנדל"ן דורש חשיבה מחוץ לקופסה המשלבת בין הבנה פיננסית, לבין שינויים אורבניים המשפיעים על ערך הנכס, ניתוח של מגמות שוק משתנות, לבין המצב הקיים של מבנה ולצד השינויים שניתן לבצע להשבחתו, לצד חישובי כדאיות כלכלית ובניית תוכנית פיננסית אישית. 

 

# מפני שאנחנו מכירים היטב את האפיק ההשקעות בשוק הנדל"ן, יכולים לזהות נכסים בעלי פוטנציאל גבוה להשבחה.

שירות מצוין ללקוחותינו

# מפני שיש לנו צוות של עו"ד, רואה חשבון, משפצים, צוות ניהול נכסים וצוות תחזוקה קבועים, כך שאנחנו יכולים ללוות עסקת נדל"ן מוצלחת החל משלב זיהוי הנכס ורכישתו ועד בחזרה להשכרתו או מכירתו והעברת כספי הרווחים לארץ עבור לקוחותינו.

# מפני שהתוצאות מדברות בזכות עצמן, הלקוחות שלנו רוכשים נסכים ומשיגים תשואה מעל המצופה בשוק, מקבלים שירות מקצועי ושמחים לחזור אלינו לעסקת הנדל"ן הבאה שלהם.

אם גם אתם שוקלים לרכוש נכס להשקעה ביוון

מוזמנים לקבוע איתנו פגישת התייעצות ראשונה ללא תשלום

וגם לבקר באתר שלנו: https://www.boutiqueinvestmentsingreece.com/ ולהכיר אותנו.

תחזית לנדל"ן בתום ימי הקורונה

Picture2.png

2020 הייתה אמורה להיות שנה מדליקה, קלה זורמת של עסקאות נדל"ן בטוחות ומניבות, פיצחנו מזמן את הנוסחה, טסנו כל שבועיים לאתונה, הצלחנו להשיג נכסים מניבים תשואה של של שתי ספרות ורכשנו אותם עבור המשקעים שלנו, חזרנו מסופקים הביתה וכעבור שבועיים טסנו שוב לסיבוב נוסף של השקעות. כששאלו אותי מה שלומי עניתי, שבוע שבוע כמו בצבא, שבוע באתונה ושבוע בבית.

בתחילת פברואר שמענו על המגיפה המתקרבת ולא רצינו להאמין, בסוף פברואר הרבה עסקאות התבטלו, במרץ נכנסנו להסגר קודם ביוון ואחרי זה בארץ, ושוק הנדל"ן קפא. בתחילת מאי היוונים חזרו לעובדה ונשאלת השאלה מה יהיה אופיו של שוק הנדל"ן עכשיו.

 

רוב המשקיעים מבולבלים, כולנו נזקקנו לחסכונות בזמן שנשארנו ללא עבודה, למדנו שיעור על חוסר וודאות וחוסר אונים מול מגיפה עולמית. מי שהשקיעו כבר בנכסים גילו מחדש את הביטחון הכלכלי שמעניקה ההכנסה הפסיבית! והשתנו לנו תפיסות חיים. נאלצנו לעבוד מהבית, ללמוד מהבית, למדנו מונח חדש ששמו ריחוק חברתי, ואילו היה זה רק סרט בדיוני - אבל לא - אלה חיינו הסוראליסטיים.

עם היציאה המסתמנת לשוק העבודה והנורמליזציה לכאורה, וחוסר הודאות של שוק הנדל"ן עצמו, ברור לי דבר אחד, שצריכת המגורים שלנו הולכת להשתנות. אנחנו זקוקים לחללי עבודה בתוך הבתים שלנו, מפני שמעבידים ועובדים כאחד הבינו את היתרונות של עבודה מהבית לצד החיסכון בחללי עבודה, רבים הפסידו מקומות עבודה ויצטרכו להמציא את עצמם מתוך כותלי ביתם. גילינו שאנחנו זקוקים למרחבים ביתיים שמאפשרים הפרדה בעת הצורך, גילינו שלא תמיד ניתן לחבר את הציבורי ואת הפרטי כמו שהיינו רגילים. (לדוגמא לי תמיד היה משרד ביתי בו פגשתי את לקוחותיי, אבל המציאות החדשה לא תאפשר לי לקבל לקוחות הביתה, לפחות עד להמצאת חיסון). 

 

כל אלה דורשים גישה חדשה עבור אופיו של חלל המגורים, כניסות נפרדות, יצירת חללים ייעודיים וכד'. אם עד עכשיו  השקענו לרוב בדירות איר-בי-נבי ובדירות סטודנטים, חיפשנו נכסים שנוכל למכור אותם ברווח נאה תוך שנתיים-שלוש עקב עליית ערך, כנראה נצטרך לחשב מסלול מחדש. עכשיו מומלץ להשקיע בנכסים המשלבים חללי מגורים וחללי עבודה. כי אלו הולכים להיות הנכסים של המחר, הנכסים בעלי הביקוש הגבוה ביותר.

איך יודעים לזהות דירה שהיא טובה להשקעה?

IMG_1261.JPG

איך יודעים באיזה דירה להשקיע? מה חשוב לבדוק? מהיכן מתחילים?

# כל מי שמשקיע בנדל"ן יודע שהסוד הוא ב"לוקיישין"


תמיד השאלה היא באיזה מיקום לבחור?
האם לבחור במיקום הכי סקסי של העיר ולשלם ביוקר?
או לנסות לאתר את השכונה שהולכת להיות הדבר הלוהט הבא - וזו כמובן שאלת קידבק,

כי כולנו רוצים לקנות בזול ולמכור ביוקר.

אז חייבים לאתר את השכונות שיש בהם פוטנציאל השבחה מהיר.

# השלב השני: לזהות את מצב הנכס

 

האם הוא זקוק לשיפוץ, מי הם השוכרים הפוטנציאליים שלכם, וכמה ישלמו לכם כל חודש,

או במילים אחרות כמה אחוזי תשואה תרוויחו על ההשקעה שלכם?

# השלב השלישי: בדיקת כדאיות כלכלית

הוא לחשב את העלויות הנלוות לרכישת הנכס על מנת להרכיב את סה"כ עלות הנכס.

# השלב הרביעי והקשה ביותר הוא לבחור ולהחליט


איזה נכס על פני כל הנכסים האחרים שראינו הוא אכן השווה ביותר?
אם הנכס מלא בתכולה של הדיירים הקודמים קשה יותר להתרשם מהחללים.

אם הנכס ריק קשה לראות את הפוטנציאל. אם מצפים לנכס טיפ טופ, אז רצוי לשכוח מהמחיר הזול. אז במה לבחור?

# השלב הבא הוא להזדרז

 

כי היום הנדל"ן באתונה לוהט והדירות הטובות פשוט נחטפות.

# השלב האחרון 

 

אם מרגיש לכם שאתם יכולים לעשות את זה בעצמכם לכו על זה - אם לא אנחנו כאן בשביל ללוות אתכם לרכישה מניבה. מוזמנים לקבוע איתנו בפרטי פגישת התייעצות ראשונה ללא תשלום וגם לבקר באתר שלנו: https://www.boutiqueinvestmentsingreece.com/ ולהכיר אותנו.

השוואה בין היתרונות

לרכישת נכס ביוון על פני דיור למשתכן בישראל

Picture2.png

בדקנו עבורכם מה יותר כדאי, לרכוש נכס דרך הדיור למשתכן בארץ או להשקיע ביוון

עד כמה שזה יכול להיות מפתיע

קבלו את 6 היתרונות לרכישת נכס ביוון לעומת רכישת נכס בישראל

יתרון מספר 1, זכאות חופשית לרכישת דירה

 

ביוון: זכאות – חופשית

כל אדם יכול לרכוש נכסים ביוון לאחר פתיחת חשבון בנק ותיק במס הכנסה.

 

בדיור למשתכן: זכאות – מוגבלת

זוגות שעומדים להתחתן עד כשלושה חודשים מרגע אישור הבקשה שאין בבעלותם דירה ולא קיבלו הטבות דיור כלשהן

רווק בגיל 35 פלוס שאינו מחזיק דירה בבעלותו.

יתרון מספר 2, נדל"ן בר השגה

 

ביוון: 

ניתן לרכוש כיום נכסים ביוון החל מסביב עלות של 200 אלף שקלים, סכום שניתן לגייס בקלות לרכישת דירה.

 

בדיור למשתכן:

נכסים במיקומים אטרקטיביים בישראל נסחרים במעל 1 מיליון שקלים, סכום שדורש קבלת משכנתאות והחזר תשלום חודשי.

יתרון מספר 3, מידיות המימוש ועלויות ידועות מראש

 

ביוון: 

 

קבלת ומימוש הדירה באופן מיידי, לאחר גמר הרכישה, מספר חודשים לכל המאוחר.

בדיור למשתכן: 

 

קבלת הדירה תתבצע לעתים לאחר כמה שנים, כאשר עד קבלתה התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה (וגם ללא קבלת שכירות) – יכול להגיע לכ-10 אחוז נוספים ממחיר הנכס.

יתרון מספר 4, גמישות

 

ביוון: 

 

שיפוץ הנכס בהתאם לדרישות הלקוח בעלויות סבירות 250-400 אירו למ"ר.

 

בדיור למשתכן:

 

קבלת מפרט בסיסי בהתאם למדדים שקבע משרד השיכון, תוספות בעלויות גבוהות.

יתרון מספר 5, בחירת מיקום ההשקעה

 

ביוון: בחירת מיקום הנכס באופן חופשי לפי מדמות השוק ושכונות עם פוטנציאל עלייה מיידי, ובהתאם לסל ההשקעה של המשקיע.

 

בדיור למשתכן: הגרלה במיקומים מסוימים לפי החלטת משרד השיכון. בחלק מהמיקומים בנייה צפופה ודירות עומדות ריקות ללא שוכרים (קרית גת, ראש העין).

 

יתרון מספר 6, בחירת מיקום ההשקעה

ביוון:

 

ניתן למכור את הנכס בכל זמן.

 

בדיור למשתכן:

 

ניתן למכור חמש שנים מיום קבלת המפתח.

העובדות מדברות בעד עצמן

 

הרבה מהזכאים ויתרו על דירות בפרויקטים עקב אי התאמה בגודל הדירה או אי מתן אפשרות לבצע התאמות מהלך הבניה.

מה יקרה אם הדירה שרכשתי להשקעה תישאר ריקה ללא שוכרים?

Picture1.png

כמעט בכל פגישה שאנחנו מקיימים עם משקיעים זו עוד שאלה שחוזרת על עצמה.

אם ננסה לענות על השאלה הזו באופן כללי התשובה היא שנכסים לא טובים נשארים ללא שוכר, אך אנסה להרחיב ולמנות את כל הסיבות שמביאות לכך:

1. עסקת נדל"ן טובה היא עסקה שמחיר הרכישה שלה הוא מחיר סביר ביחס למגמות השוק - ובכווה אני לא כותבת מחיר זול - כי למחיר זול יש בדרך כלל סיבה מוצדקת, מדובר בנכס לא טוב. נכון לכתיבת שורות אלה (9.2.20) מחיר לרכישת דירת מגורים להשקעה באתונה הנה סביב 800-1000 אירו למטר רבוע.

 

לא פעם אני מדברת עם אנשים שאומרים לי אבל מצאתי דירה ב-300 או ב-500 אירו למטר. נכון יש דירות כאלה, אבל אלו דירות שלא נמצאות באזורי ביקוש, או דירות בבניינים מוזנחים מאוד או בשכונות שממש לא נעים לגור בהם או דירות מרתף חשוכות, וברור שלדירות אלו לא ניתן להשיג שוכרים.

 

2. דירות אלו בחלקן יכולות להפוך להשקעה טובה בתנאי שהרוכש מודע לעובדה שהנכס עלול להישאר ריק ללא שוכרים ולצאת למכירה אחרי תקופה מסוימת בעליית ערך משמעותית עקב עליית המחירים הכללית הקיימת או עקב שינוי אופי השכונה כפי שקורה גם בארץ - לדוגמא שכונת פלורנטין עכשיו.

מאידך, אם מטרה השקעה היא השקעה מניבה - כלומר הנכס נרכש במטרה לקבל דמי שכירות חודש בחודשו - אזי סוג השקעה זה לא מתאים לפרופיל השקעות של המשקיע שמחפש תשואה חודשית קבועה.

3. סיבה נוספת ל"דירות ריקות" היא העובדה שמבקשים דמי שכירות הרבה מעל הממוצע מהמקובל בשוק. ואז כמובן לא ניתן להשכיר את הנכס.

אם ננסה להתעמק בתופעה הזו, נגלה שהיא נגרמת עקב הבטחות של גורמים אינטרסנטיים שמבטיחים דמי שכירות גובהים על מנת להצדיק עסקת נדלן כעסקה המניבה הרבה מעל המצופה - כאשר הם מציגים דמי שכירות גבוהים מן המקובל באזור.

4. לסיום, כשאתם רוצים לרכוש נכס, כנסו ללוח יד שתיים של יוון - SPITOGATOS - שמו, ותבדקו את מחירי השכירויות המבוקשים באזור שאתם מתכננים לקנות, בדקו מחירים ביחס לגודל, קומה ומאפייני הנכס שאתם שוקלים לרכוש ותהיו בטוחים שאכן ניתן לקבל את דמי השכירות המובטחים.

מבינה שיש נהירת ישראלים ליוון אבל לי המקום נראה מאוד בעייתי. כלכלה שלא מבריאה. דירות שיכולות להיות תקועות ללא שוכרים ואחר כך שיהיה רצון למכור לא ידוע אם יהיו קונים בכלל. מישהו מוכן לתקן אותי מניסיונו הרב.

Picture2.png

החשש ברור והנהירה של ישראלים ביוון איננה מצביעה על השקעה טובה או לא טובה. הנהירה היא עקב העובדה שאכן ניתן להגיע להשקעות מאוד טובות, ואין הדבר אומר שישראלים או חלקם לא טעו בדרך ורכשו נכסים בשכונות לא טובות ודירות נשארו ללא שוכרים.

 

אגב, השקעות לא טובות ניתן לפגוש בכל מקום בעולם.

 

הסיבה להשקעה לא טובה היא תוצר של חוסר הבנה של שכונה, של השכורים הפוטנציאלים, תחשיב כלכלי שגוי בגין הכדאיות הכלכלית.

 

ולעתים גם הרצון לעשות ה"כל לבד" במטרה לחסוך בהוצאות מבלי לקבל עזרה מקצועית.

 

באופן אישי מאמינה מאוד בהשקעות באתונה - בתחילת דרכי רכשתי דירות לעצמי - מאז ערך הנכסים עלה והגדלתי את ההון העצמי שלי וגם התשואה שאני מקבלת מגיעה ל-2 ספרות.

 

אבל עבור כל אותם האנשים שחוששים מהשקעות ביוון - ואם כך - רצוי שישקיעו את ספם במקום שמרגישים בנוח עם ההשקעה.

מאידך, למרת החששות באם רוצים לקבל אינפורמציה עדכנית אודות השקעות נדלן ביוון, אתם יותר ממוזמנים לקבוע פגישת התייעצות ללא עלות איתנו, ואנחנו נשמח לענות על כל השאלות שלכם ולספק לכם את הל האינפורמציה הדרושה אודות השקעות ביוון. אז אם גם אתם רוצים להיות מעודכנים, לשמוע על היתרונות, על הליך רכישת הנכסים, על מימון, על הכנסות צפויות, ובטח יש להם עוד המון שאלות לשאול, מוזמנים להתקשר על מנת לקבוע פגישה 054-7477009 בה תוכלו לקבל את כל האינפורמציה הדרושה אודות השקעות נדל"ן ביוון.

 

מה קורה במצב שביום מן הימים יוון שוב קורסת (נקווה שלא, אבל נניח מצב שכן), הממשלה מחליטה לקחת לאנשים דירות, מה משקיעים ישראלים יוכלו לעשות ?

Picture1.png

זו שאלה לגיטימית שחוזרת על עצמה בכל פגישה שאני מקיימת עם משקיעים, החשש מהשקעה מחוץ לגבולותינו, במדינה שלא מכירים את התנהלותה, החשש לאבד את הרכוש מעבר לים.

אז נתחיל בעובדות:

1. ממשלת יוון מעולם לא לקחה בתים שהיו בבעלות פרטית, היא מדינה דמוקרטית ושייכת לגוש האירו, חלק מהאיחוד.

2. כאמור, ביוון כל נכס שנרכש נרשם בטבו על שם בעליו.

3. בהקשר זה, השאלה דומה מאוד מה יקרה אם ממשלת ישראל תחליט לקחת לאנשים דירות, דבר שהינו אבסורד מוחלט.

4. בהתייחס למשבר האחרון, יוון העלתה (לדעתי באופן לא שיווינו) את המיסוי על בעלות בדירות, גם אם היה מדובר בדירת מגורים אשר איננה מהווה מקור להכנסה נוספת. במצב של אבטלה הדבר גרם לאזרחים קושי גדול בעמידה בתשלומי המס, והיו אזרחים שהמדינה עיקלה את ביתם עקב החוב שנצבר במס הכנסה. 

5.מכאן, חלק מהאנשים, שפחות מכירים את המשבר הכלכלי ביוון ואת השפעותיו בחיי היום יום, קיבלו רושם שממשלת יוון "לוקחת דירות לאזרחים". אבל אם נשווה את המצב למצב כאן לארץ, גם כאן דירות מעוקלות לעתים עקב חובות של בעליהן.

6. אז לשאלה מה משקיעים ישראלים יכולים לעשות, התשובה היא לקחת רואה חשבון, אשר יגיש את הדוחות למס הכנסה בזמן ולהקפיד בתשלומי המסים, אגב כפי שצריך לנהוג בכל מדינה מתוקנת. זה הכל.

7. בנוסף, אני רואה הטעיה בסיסית של בעלי אינטרסים להחדיר לאנשים לראש שיוון יכולה להתנהל ככה בעתיד. אנחנו יכולים לצפות להתנהלות מסוג זה רק במדינות עם משטר טוטליטרי כמו סין או איראן וכד. השאלה מסוג זה מתייחסת למשטרים של קפיטל קונטרול וזה לא יקרה אף פעם מטעם המדינה ביוון.
 

למה חשוב לדעת מי הם השוכרים הפוטנציאליים

שלכם, עוד לפני שנכנסים לשיפוץ הנכס?

Picture1.png

כשמדובר בשיפוץ של נכס להשקעה מטבע הדברים כולנו רוצים להשקיע כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר.

אני פוגשת יזמים רבים אשר בפועל מייקרים את עלות השיפוץ מפני שהם אינם בונים אסטרטגיית השבחה נכונה לנכס.

מפני שעוד לפני שנגשים לשיפוץ, חייבים לפלח את סוג השוכרים הפוטנציאליים, לדוגמא האם הנכס יאוכלס ע"י סטודנטים או האם זה אזור שבו גרות משפחות, ואולי הנכס מתאים יותר לאכלס קליניקה של רופא או משרד?

בשלב ראשון, עוד לפני שנכנסים לשיפוץ ומתחילים לבדוק עלויות, חייבים לזהות לאיזה אוכלוסיית היעד הנכס מתאים -  מפני שהם יהיו השוכרים המועדפים שלנו, ורק מפני שבעיניהם הנכס שלנו הוא אידאלי לצרכים שלהם. והגיוני שעבור נכס אידאלי יהיו מוכנים לשלם יותר. כלומר ההשבחה כבר מתחילה משלב זיהוי השוכרים של הנכס טרם נכנסנו לשיפוץ.

 

שלב שני, מטבע הדברים נתאים את השיפוץ לפרופיל של השוכרים הפוטנציאליים. לדוגמא אם מדובר בנכס המיועד למשפחות צעירות, נצטרך להתקין סורגים בחלונות מטעמי בטיחות, מאידך אם אותו הנכס יאכלס סטודנטים הסורגים אינם רלוונטיים. חייבים לתכנן את השיפוץ לפי הצרכים הספציפיים המאפיינים את השוכרים העתידיים. 

 

רק בשלב שלישי, ניגש לעלויות השיפוץ, למכרזים, להשוואת מחירים בין קבלנים וכד'. לצערי אני פוגשת המון יזמים שעסוקים בעלות השיפוץ, מבלי שהגדירו את מאפייני השיפוץ ואת פרופיל השוכרים העתידיים שלהם. הם באופן גורף מתמקדים להחליף ישן בחדש וכך מייקרים את עלויות השיפוץ ומקטינים את אחוזי הרווח מהשכירות וחבל.

 

דוגמא נוספת היא כאשר לאחרונה (במסגרת הדירות שאני מעצבת עבור לקוחותיי ביוון) פגשתי יזם שרכש נכס עם מטבח במצב סביר לדירה שמיועדת להשכרה לסטודנטים. הקבלן הציע להחליף את המטבח תמורת עלות מאוד הוגנת. וכולנו מבינים שהחלפת מטבח לא נגמרת בארונות מטבח, אלה בשיש, חיפויים, הזזת נקודות חשמל ועוד. שאלתי את היזם, לדעתו, עד כמה חשוב מטבח חדש עבור הסטודנטים? האם הם יהיו מוכנים לשלם יותר עבור השכרת דירה עם מטבח חדש? והאמת היא, שסטודנטים מעדיפים לחסוך בשכר דירה ומטבח חדש לא יגרום להם לרצות לשלם יותר. אז בדירה זו החלפת המטבח רק הייתה מייקרת את עלות השיפוץ בזמן שלא הייתה תורמת להעלאת שכר הדירה, או במילים אחרות החלפת המטבח היה מקטין את ההכנסות.

לסיכום, בהתנהלות נכונה, עוד לפני שניגשים להשוואת מחירים, ומתחילים לחפש הנחות ומציאות, צריך להבין מה כדאי ומה לא כדאי לשפץ בנכס ביחס לצרכים של השוכרים העתידיים של הנכס. כאן מתחילה להיבנות הכדאיות הכלכלית וככה ניתן להרוויח היטב כאשר אחוז התשואה משכירות בנכס עולה בזכות תכנון השבחה שנעשה מראש.

מתי והיכן נכון להשקיע?

מה הם השיקולים לבחירת מיקום הנכס?

Picture2.png

החלטתי לשתף את שיטת עבודה שלי כמשקיעת נדלן בעצמי באתונה, שלא פעם עזרה לי לבחון האם אני משקיעה במקום
הנכון,בזמן הנכון.

כמי ששומעת וקוראת המון דעות וניתוחים בעד ונגד המקומות בהם אני משקיעה, הנקודות אותן אעלה פה עוזרות לי לנקות את רעשי הרקע ומחזקות את האמונה בהחלטות אשר התקבלו.

לא משנה איפה בחרתם להשקיע, קחו בחשבון שלא מעט דעות/ניתוחים מתבססים אך ורק על סמך כתבה/דוח כזה או אחר. לדעתי קבלת החלטה רק על סמך כתבה או דו"ח כזה או אחר מבלי לצאת לשטח לבחון את אמיתות האמור בצורה חד משמעית לא מספיקה בכדי להבין את התמונה המלאה.

החלטה החשובה ביותר היא מיקום הנכס ביחס לשוק הנדל"ן הנבחר וביחס המחזור הנדל"ני.

1. השוק נע במחזורים, כאשר אנחנו קונים בקצה העליון של השוק אנחנו חשופים לירידה של השוק מפני שפוטנציאל עליית הערך העיקרית כבר מוצה. לכן נשתדל לבחור שוק אשר מצוי בחלק התחתון של מחזור הנדל"ן.

2. בזמן הווה לא ניתן לדעת במדויק איפה אנחנו נמצאים, והודאות תמיד תתקבל בדיעבד. על-כן יהיה נכון יותר
לנסות להבין באיזה תחום אנחנו נמצאים ולא בנקודה ספציפית על הגרף.

3. השוק הכלכלי מתנהל היום בצורה גלובלית, אנחנו בתקופה בה הריבית לעולם לא הייתה כה נמוכה למשך כל כך הרבה זמן. על כן ...על אף שיש הגיון בכך שהשוק אמור לחזור לעצמו ישנם המון גורמים שיכולים לגרום לכך שהשוק יעצור, ידשדש ואף ייפול חזרה. טוב נעשה אם בכל מקרה נבסס את ההשקעה על בסיס תזרים חיובי מהשכרה.

4. לא פעם אני שומעת מתווכים/מקומיים טוענים שהשוק היה בנקודת  x לכן יחזור לנקודה זו. על מנת לנהוג בשמרנות הנחת היסוד היא שאני לא מצפה שהשוק יחזור בדיוק לאותה נקודה בה הוא היה בעבר. מספיק לי שהשוק יטפס ויתקן חלק מהנפילה אותה הוא חווה (כל אחד יכול להחליט עבור עצמו מה הם שולי הביטחון מהקצה העליון הנכונים עבורו.

 

מה חשוב לדעת לפני שמשפצים נכס להשקעה ביוון?

Picture1.png

לאחרונה אני רואה הרבה פוסטים בפייס בנושא שיפוץ הנכסים ביוון לפני מכירתם או השכרתם.

כמי שבשנים האחרונות עוסקת בתחום עיצוב והשבחת נכסים ביוון, תרשו לי לתת לכם מספר טיפים חשובים להצלחת השיפוץ ולהגדלת הרווחיות.

  1. מטרת השיפוץ היא השבחת הנכס, כלומר לעלות את ערך הנכס וטעות נפוצה היא להחליף כל מה שבתוך הנכס באופן אוטומטי מישן לחדש, דבר שמעלה עלויות אך אינו מגדיל את התשואה. לדוגמא החלפת רדיאטורים, שום לקוח פוטנציאלי לא ישלם יותר עבורם או עבור החלפת דלתות פנים לדלתות חדשות מדגם סטנדרט. בשני המקרים אפשר להסתפק בחידוש ע"י צביעתם.

  2. העדר תכנון ועיצוב הנכס, רוב הנכסים חייבים שיפוץ קומפלט עקב מצבם המוזנח. אך שיפוץ לבדו (כלומר החלפת ישן בחדש) לא יעלו את ערך הנכס למקסימום. דירות חדישות ומעוצבות היטב תמיד מקבלות תשואות גבוהות יותר, ולכן צריך לתת דגש על העיצוב. כולנו יודעים שעבור דירה יפה (לשוכרים או קונים) נסכים לשלם יותר.

  3. השוואת מחירים ובניית מפרט, רצוי לבנות מפרט אחיד איתו נגשים למשפצים ואז ניתן לערוך השוואת מחירים נכונה. מומלץ לא לתת למשפצים לבנות בעצמם את המפרט כי להם ראיה של הלפת ישן בחדש בזמן שלנו היזמים המטרה היא להשביח את הנכס במינימום עלויות.

  4. בחירת חומרי גמר, כאן ישנן 2 טעיות נפוצות. הראשונה בחירת חומרי הגמר לפי טעמו האישי של היזם, אך מאחר והיזם עצמו אינו הולך לגור בנכס, עדיף לעצב את הנכס ע"פ טעמם של אוכלוסיית היעד שעתידה להתגורר בנכס. הטעות השנייה היא שרוכשים את חומרי הגמר הזולים ביותר במטרה לחסוך, אך חשוב לזכור שנכס יוצא להשכרה או מכירה אף לקוח פוטנציאלי לא רואה כנגד עיניו את ההשקעה בתשתיות, אלה מתרשם מהריצוף, המטבח הצבעים על הקירות .

על פיצול למספר יחידות דיור

2019-11-23_101317.png

פרויקט חדש בלב אתונה
אחד ההשקעות המניבות ביותר הן רכישת דירות גדולות בגודל 120-140 מ"ר באזורי הביקוש ופיצולן למספר יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך.
כשהיזמים פנו עם הדרישה לפיצול הנכס עמדו המון שאלות על הפרק, לכמה יחידות דיור ניתן לחלק את הנכס, מה תיהיה גודלה של כל יחידת דיור, מי הם קהל היעד שישכיר את הדירות, איך נפצל את התשתיות, מיקום העמודים והחלונות ועוד המון שאלות.
עוד לפני שנכנסים לפרטים חייבים לדעת את עלות השיפוץ ואת הכדאיות הכלכלית. אחרת אי אפשר להניע תהליך ריווחי.
הלקוחות ציינו בפני שכבר קיבלו הצעת מחיר לשיפוץ אך טרם נעשתה תוכנית אדריכלית לחלוקת הנכס.
במקרה זה, הצעתו של הקבלן המבצע היא כללית מידי ולרוב אינה כוללת את כל מרכיבי השיפוץ, דבר שעלול ליקר את עלות השיפוץ ולחתוך בכדאיות הכלכלית.
החלטנו להכין תוכנית אדריכלית שתכלול את אופן חלוקת הנכס בציון מיקום התשתיות והריהוט. בדקנו את שוק השכירויות ביחס לדירות שיצרנו על מנת ללמוד באיזה מחיר ניתן יהיה להשכיר דירות מסוג זה.
בשלב שני ביקשנו מקבלן המבצע לתמחר את עלות השיפוץ בהתאם לתוכנית שהגשנו וקיבלנו מחיר סופי.
רק אחרי בדיקות אלו ניתן לקבוע את אחוזי הרווח האמתיים, את כדאיות העסקה ולצאת לדרך.

איך נראית המציאות ביוון עשור לאחר המשבר הכלכלי?

Picture2.png

השתתפתי בכנס "ממריאים בהצלחה" מטעם ידיעות אחרונות שנערך באתונה
ומשתפת את דבריו של סבר פלוצקר כפי שפורסמה באתר mynet - מתוך כתבתו של רועי אלמן

איך נראית המציאות ביוון עשור לאחר המשבר הכלכלי?

בלי הרבה טלפונים סלולריים ועם הפגנות בכל מקום, 10 שנים אחרי משבר החוב של יוון, הפרשן הכלכלי הבכיר של ידיעות אחרונות מסביר בכנס "ידיעות תקשורת" באתונה איך גם בימים אלה עדיין מרגישים ברחוב היווני את הנפילה הגדולה ההיא.
 

כנס ״ממריאים להצלחה״ של ידיעות תקשורת התקיים באתונה, יוון, בהשתתפות בעלי עסקים מכל הארץ, אירח את הפרשן הכלכלי של ידיעות אחרונות סבר פלוצקר, שנתן סקירה כלכלית על המציאות של אתונה עשר שנים לאחר המשבר הכלכלי הגדול.

פלוצקר מסביר שהנוף באתונה שונה וכי בקו הרקיע של העיר לא רואים הרבה מנופים — סימן מובהק למשבר. אין הרבה מעברי חצייה, כתוצאה ממצוקה של מגזר ציבורי שאין לו כסף לצבוע אותם. שירותי הטלפון הסלולריים מאוד יקרים במדינה, מה שמונע מרבים לעשות בהם שימוש.

פלוצקר מספר על ריבוי ההפגנות בבירה היוונית שהפכו לנוף שגרתי ברחובות ומסביר כי המחאה מתקיימת בשטח — ולא ברשתות החברתיות. בכניסה לאוניברסיטאות פרוסים כוחות משטרה כי בכל יום יש הפגנות ומחאות וסערות בין שמאל לימין.

יוון היתה חשופה לאחד הניסויים הכלכליים הקשים והאכזריים באירופה, אך בכל זאת — ניצלה, לדבריו של פלוצקר. היא אינה קרסה ובעת הזו נמצאת בתקופת התאוששות. לדבריו, הפצעים כה עמוקים, ומדובר במשבר שהיה יותר קשה מהמשבר ב-1930 שהביא לעליית הנאציזם.

אז האם שווה להשקיע ביוון? פלוצקר לא שולל את האפשרות, אך מסביר כי שינויים פוליטיים ופעיליות נרחבות העלו את כלכלת יוון לצמיחה של שני אחוזים בשנה. רק צריך לקחת בחשבון שיש המשך קיטון באוכלוסייה ושיעור האוכלוסייה מעל גיל 65 הולך וגדל — כלומר אוכלוסיה מזדקנת ולא גדלה. ״מי שבא לעשות פה עסקים צריך לחשוב על זה״, אומר פלוצקר. אך עקב המצב משקיעים מזהים המון הזדמנויות לעסקאות נדלן.

איך אני יודע/ת שהנכס יהיה לטעמי,

בזמן שהעיצוב נעשה בשלט רחוק?

Picture1.png

זו שאלה שחוזרת על עצמה המון ובצדק.

 

לנוחיותכם יצרנו קונספט ייחודי עם 4 סגנונות עיצוב שהם משמשים לאב טיפוס לכל חלל שאנחנו מעצבים ומשביחים עבורכם.

כשמדובר בעיצוב בשלט רחוק, אנחנו מבינים שלקוחותינו רוצים לדעת מראש איך בדיוק הנכס שלהם יראה בתום ההשבחה. איזה צבעים ואיזה חומרים ישולבו בעיצוב, איזה סגנון ריהוט ייבחר ובכללי איך הנכס יראה.

 

בעיצוב מקצועי אין מקום להפתעות ובטח לאי הבנות ולכן יצרנו קונספט מבוסס 4 סגנונות עיצוב המותאמים לעיצוב והשבחת הנכסים שלכם ביוון. 

עוד לפני שניגש להשבחת הנכס, נבחר יחד את הסגנון המועדף ונכין לכם הדמיות ראליסטיות, על מנת שתהיו בטוחים כיצד הנכס שלכם יראה בתום תהליך העיצוב וההשבחה. 

לסגנונות העיצוב שלנו לחצו כאן

מה ההבדל בין השבחה לבין תכנון ועיצוב?

Picture2.png

אלה מונחים שיכולים לבלבל, אז בואו נעשה סדר:

השבחת הנכס

הוא תהליך שמתייחס לאסטרטגיה, כלומר צריך לקבוע מראש בעזרת אילו שינויים ערך הנכס יעלה. כאן אנחנו נשקול שינויי ייעוד, חלוקה למספר יחידות דיור, הסבה לדירת AIR-BNB או האם להוסיף חדר נוסף או לסגור מרפסת, לשלב חדר רחצה נוסף או ליצור OPEN SPACE, אופציה לעיצוב דירת יוקרה וכל אלה לפי ניתוח שוק שאנחנו עושים וזיהוי קהלי יעד.

אז אם נסכם, ההשבחה היא תוכנית עסקית לכל דבר.

התכנון

זו הדרך שהשינויים הנ"ל מגיעים לידי ביטוי. לדוגמא, אם החלטנו על פיצול לשתי יחידות דיור, לשם כך חייבים תוכנית אדריכלית מקצועית. אם נוותר על התוכנית מטעמי חיסכון וניגש למשפץ לפיצול הנכס, ברור לכל שהתוצאה לא תהיה מספיק טובה בלשון המעטה.  

(זה המקום להזכיר שמשמעות "התוצאה"הלא מספיק טובה" היא משמעות כלכלית, הנכס לא יקבל את התשואה המקסימלית)

על מנת לקבל את התשואה המקסימלית חייבים להצטייד בתוכניות אדריכליות מפורטות ולבחור בין האופציות המוצעות את המשביחה ביותר. 

טיפ חשוב הוא לקבל תוכניות עם ציון מיקום הרהיטים, כי אחרת לא ניתן להתרשם מגודל החללים וגם לא ניתן לקבוע תשתית תאורה וחשמל מבלי לדעת היכן יעמדו הרהיטים. 

 

העיצוב

 

השלב השלישי הוא העיצוב, כלומר כיצד הנכס נראה. כבר אמרנו שתמונה אחת שווה אלף מילים, וזה מה שמוכר או משכיר את הנכס במחיר המרבי. כאן אנחנו מדברים על בחירת והתאמת הריצוף, תכנון המפורט של ארונות המטבח כולל סוג וצבע, חיפויים וכלים סניטריים בחדרי הרחצה, בחירת צבעים לקירות, קביעת סוגי חלונות ודלתות, שילוב גופי תאורה וריהוט והלבשה. 

העיצוב חייב להיעשות ע"פ פרמטרים מקצועיים ולהיות מותאם קהלי יעד ותקציב מוגדר מראש. טעות נפוצה נוספת היא כאשר הנכסים המיעודים להשבחה מעוצבים ע"פ טעמם האישי של המשקיעים ו/או טרנדים וגרוע מזה לפי המלצות המשפץ, 

לסיכום

 

השבחת הנכס הוא תהליך חשוב ומורכב שבעזרתו אתם יכולים להרוויח היטב. מאידך אם התהליך לא מתבצע באופן מקצועי אתם פשוט מוותרים על אחוזי הרווח, לא חבל? 

למה מתכוונים שאומרים עיצוב בוטיק? 

במה הוא שונה מעיצוב רגיל?

Picture1.png

המילה בוטיק בצרפתית מציינת חנות קטנה, בדרך כלל בתחום האופנה, המציעה סחורה ייחודית של פריטי ביגודהנעלה או תכשיטים בעיצוב אישי ובכמות מוגבלת, וזאת בהבדל מובהק מסניף של רשת שיווק גדולה או חנות כלבו המציעים סחורה מתועשת ואחידה.

המילה הועתקה לענף המלונאות ומלון בוטיק הוא מונח רווח ופופולרי לתיאור בתי מלון קטנים יחסית המצטיינים באינטימיות, ייחודיות ומגע של יוקרה.

 

המונח אומץ גם לתחום עיצוב הפנים לאפיון עיצוב שהוא ייחודי ומוקפד כאנטיתזה לעיצוב סטנדרטי, אחיד ורשתי שכל הבתים זהים.

עיצוב בוטיק הוא עיצוב של total look הנותן מענה לתכנון הפנימי של החלל בהתאם לקונספט עיצובי מובהק, משלב ומתאים את חומרי הגמר, את הריהוט ואת פרטי האקססוריז עד לפרטים הקטנים ביותר, שישולבו כולם בחלל ליצירת מרחב מחייה ייחודי ומפנק.

 

תהליך העיצוב שלנו כולל את עיצוב הנכס עד לפרטים הקטנים ביותר וגם את אבזור הנכס לקראת השכרה או מכירה. אנחנו מאבזרים את הנכס טרם האכלוס על מנת שאתם תוכלו להוציא את הנכס למכירה או השכרה במחיר המרבי וכך לקבל תשואה מצוינת להשקעה שלכם. 

אני מבין את הצורך בגוף מקצועי להשבחת הנכס

אבל חושש מהעלויות המתלוות

Picture2.png

כמו בכל השקעה, עלויות ייעוץ הן חלק מעלות ההשקעה ואסביר:

האם טרם הרכישה התייעצתם עם גורמים מוסמכים בנושא חוקיות, מיסוי, וכד' על מנת להיות בטוחים בהצלחת ההשקעה שלכם?

 

האם פניתם לחברה מקצועית שליוותה אתכם ביוון לפתיחת חשבון בנק, תיק במס הכנסה ובמציאת נכס המותאם לצרכים שלכם ובליווי לסגירת העסקה? באותה מידה יכולתם למצוא דירה במודעה שמתפרסמת באינטרנט ולבצע את העסקה לבד. אבל בפועל העדפתם לשלם על מנת להיות בטוחים בהצלחת העסקה.

אבל כשזה מגיע להשבחת הנכס, כלומר לתכנון השיפוץ בצורה מקצועית, דבר שיכול להזניק את הרווחים שלכם בעשרות אחוזים ולהפוך עסקה סטנדרטית לעסקה מצוינת - כאן משקיעים רבים יעדיפו לחסוך כסף ולוותר על שירותים מקצועיים בהנחה שהם יכולים להסתדר לבד. וזו שאלה שאני נתקלת בה המון, למה בעצם צריך אתכם בכלל, אנחנו נסתדר לבד! 

מאחר ותמונה אחת שווה אלף מילים אני תמיד עונה שיש הבדל בין דירה (נכס) שעוצב ע"י גורמים מקצועיים ולבין חובבנים. רואים את זה מיד. רואים כשרוצים לממש את הנכס, כשמפרסמים את הנכס למכירה או השכרה, רואים בתגובות, בביקושים והחשוב מכל במחיר שמוכנים לשלם לכם ועד כמה מהר ניתן "להעיף" את הנכס ולהתקדם לעסקה הבאה.

אז אם נתייחס לעלויות של השירותים שלנו, בזכותם תמיד תרוויחו יותר, ולכן בזכות השבחת הנכס שנתכנן ונבצע עבורכם, הסכום שתשלמו לנו יהיה סמלי ביחס הרווחים המוגדלים שתרוויחו מהעסקה.

החברה שדרכה רכשתי את הנכס חיברה אותי למשפץ, זה לא מספיק כדי להשביח את הנכס?

Picture1.png

רבים חושבים שאוטומטית שיפוץ משביח את ערך הנכס אבל בפועל תפקידו של השיפוץ הוא לחדש את פנים הנכס.

כשמדובר בהשבחת הנכס, חידוש הנכס הוא פקטור קטן יחסית לכלל ההשבחה שניתן לבצע.

ראשית בואו נדבר על עיצוב, כולנו יודעים שחללים מעוצבים שווים יותר, כמו דירת AIRBNB יפה שמחירה מעל הממוצע או כמו דירה לדוגמא בפרויקט חדש שמחירה תמיד יקר יותר ביחס לדירות ה"הרגילות" בבניין. 

בזמן שתפקידו של המשפץ הוא לדאוג לעבודות השיפוץ, הסברה שהוא גם ידאג לעיצוב מוטעית. גם אם למשפץ יש ניסיון מצטבר מפרויקטים אחרים עדיין הפונקציה של העיצוב חסרה. (חלוקת חלל מיטבית ובחירת חומרי גמר, בחירת והתאמת ריהוט ועוד). כנ"ל

טעות נפוצה היא לפנות בנושא עיצוב הנכס לכל הגורמים שהיו מעורבים בעסקה, כמו החברה המלווה, המשפץ ועוד. כל אלה פשוט אינם יודעים לעצב. ובעזרתם לא תוכלו להשיג נכס מעוצב כמו בקטלוג. נקודה. 

תפקיד ההשבחה הוא גם לקבוע את הייעוד המועדף של הנכס, כלומר הייעוד שיטיב עם התשואה הגבוהה ביותר. כאן, לרוב אנחנו מדברים על שינויי יעוד, בהתאם לנתוני הנכס. חלוקה למספר יחידות דיור, הסבת נכסים ליחידות נופש, הסבת משרדים למגורים או להפך.

כאן עוד לפני שנגשים לשיפוץ, חייבים להחליט על הייעוד המועדף ולתכננן את החללים בהתאם. העיצוב חייב להיות לפי אפיון טעמם של בדיירים העתידיים. טעות נפוצה היא כאשר המשקיעים משפצים את הנכסים ע"פ טעמם האישי, דבר שאינו תורם כלל להשבחת הנכס. כי טעמכם האישי הוא מצוין כאשר מדובר בעיצוב ביתכם, אבל באם אתם רוצים להשיג את התשואה הגבוהה ביותר עבור ההשקעה שלכם, חייבים לעצב את הנכס לפי פרמטרים מקצועיים מותאמים קהלי יעד.

נושא נוסף שחייב להיבדק טרם השיפוץ הוא עלות מול תועלת. כלומר האם עלות השיפוץ תשביח לנו את הנכס באופן משמעותי? האם נקבל בחזרה את הכסף שהשקענו, או תוך כמה זמן נחזיר את ההשקעה? רבים הם המשקיעים שגילו ששיפוץ לבדו לא השביח להם את ערך הנכס לעומת נכסים שהערך שלהם עלה באופן דרסטי בזכות תוכנית השבחה שנבנתה מראש. תוכנית זו לוקחת בחשבון את העלויות הכרוכות בשיפוץ ואת הרווחים הצפויים ומבטיחה השבחה מרבית.

שלוש סיבות למה להשקיע עכשיו בנכסים ביוון

עוד לפני שיהיה מאוח

Picture2.png

כאמור לאחר השפל הכלכלי עכשיו מחירי הנכסים נמצאים בעלייה, אך עדיין לא הגיעו למחירם הריאלי. אך קצב עליית המחירים עולה ובעתיד הקרוב לא ניתן יהיה להשיג נכסים במחירי מציאה.

קבלו 3 סיבות טובות למה להשקיע ביוון עכשיו:

 

1. מי שהיה זקוק לכסף כבר מכר את הנכסים ולכן השוק התייצב. מעכשיו השוק מתחזק ומי שמבקר תדיר ביוון יודע שכל שישה חודשים ניכרת עליית מחירים משמעותית במחירי הנדל"ן. ולכן זה הזמן לרכוש נכסים במחירים נעים בין 40.000-50.000 אירו ועדיין להרוויח תשואה של כ-6-8% מהעסקה. אבל באם תמכרו את הנכס תוך שנתיים תרוויחו גם מעליית המחירים העתידית.

 

2. המחירים בשנה האחרונה עלו כ-20 אחוזים והעלייה הזו צפויי להימשך.

 

3. יוון מעניקה ויזת תושבות למשקיעי נדל"ן ומשפחותיהם עבור השקעות מעל  מעל 250.000 יורו. ניתן לצבור סכום זה מרכישת מספר נכסים. כאמור הוויזה הביאה משקיעים בהמוניהם מסין, רוסיה, טורקיה ועוד מדינות רבות שרכשו נכסים בסיטונאות ושינו את כללי המשחק.

סליחה על השאלה,

מה זה בדיוק השבחת נכסים ואיך היא מתבצעת?

Picture1.png

השבחת נכסים הוא מונח שמשתמשים בו כאשר מתכוונים שהערך של הנכס עלה במונחים כלכליים בזכות השינויים שנעשו בסביבתו ו/או בשטחו.

לדוגמא באם ברשותנו דירת 45 מטר רבוע ונחשוב כיצד להשיג את התשואה הטובה ביותר בהשכרתה:

נצטרך ראשית להבין מי קהל היעד שלנו. כלומר באם זו דירה שמיועדת להשכרה לסטודנטים, נחשוב כיצד להתאים את הנכס לצורכי הסטודנטים. מאידך באם מדובר בדירה שמתאימה למשפחות אזי נחשוב על צורכי המשפחה צעירה ונתאים את הדירה אליה. כי "אוכלוסיית היעד שלנו" תעדיף את הדירה שבבעלותנו על פני דירות אחרות ותהיה מוכנה לשלם לנו יותר.

במרוצת השנים אני מרצה בארץ בנושא של השבחת נכסים במספר מכללות וכנסים, ומביאה את הדוגמא הזו בפני הקהל. רבים מרימים גבה ואומרים לי בעצם למה צריך בכלל להחליט מי יגור בדירה, אומרים לי שעדיף שתהיה מתאימה לכולם. וזו בדיוק הטעות הנפוצה - באם הדירה תתאים לכולם - כלומר זו תהיה דירה שאיננה מציעה כל יתרון יחסי על פני דירות אחרות - אזי שום שוכר לא ירצה לשלם מעבר למחירים המקובלים בשוק. (תשלום פרמיה על יתרון יחסי כפי שאנחנו אוהבים להגדיר).

כלומר, המטרה העיקרית שלנו כאשר אנחנו רוצים להשביח נכס היא לתת לכל נכס יתרון יחסי שאין לנכסים אחרים וליצור ייחודיות.

סברה מוטעית היא ששיפוץ לבדו ישביח את ערך הנכס, אך הדבר אינו נכון, כי אם אנחנו לא יודעים מי אוכלוסיית היעד שלנו, מה הצרכים שלה, מה העדפותיה, על מה היא מוכנה לשלם (ועל מה לא) כיצד נוכל להתאים את הנכס? להפך, נמצא את עצמינו משקיעים כסף רב על השיפוץ, אך נגלה במהרה שהשיפוץ בקושי מחזיר את ההשקעה וזה במקרה הטוב.

איך יודעים איזה סוג של השבחה תתאים לנכס שלכם

Picture2.png

זו שאלת השאלות שדורשת חקר שוק מעמיק. אנחנו תמיד מתחילים מהשאלה מי הוא הלקוח האידאלי עבור הנכס הספציפי. כלומר מי מוכן לשלם את המחיר הגבוהה ביותר שניתן להשיג עבור הנכס? לעתים אנחנו מגלים שישנה יותר מקבוצה אחת שמתאימה ואז מחליטים למי רוצים ליעד את הנכס.

 

דבר שני שצריך לבדוק היא עלות ההשבחה, כלומר מבחן כדאיות כלכלית, כלומר עלות מול תועלת. בשביל זה חייבים להכין תוכנית המפרטת את כל מרכיבי ההשבחה, הכוללת מפרט שינויים פנימיים במבנה, שנעשות ע"י תוכניות אדריכליות.

 

אחרי שמבינים את העלות הכוללת של השיפוץ, אנחנו יכולים להבין את עלות ההשבחה. נחבר את מחיר עלות הנכס בעת רכישתו כולל כל ההוצאות הנלוות ואת מחיר ההשבחה ונגיע לעלות הכוללת. (cost price)

לאחר מכן, נבדוק את המחיר שניתן להוציא את הנכס חזרה לשוק (מכירה או השכרה) ונבחן את אחוזי הרווח שלנו ונחליט באם מדובר בעסקה טובה.

 

הסוד בהשבחת מכסים הוא שכל התהליך הזה חייב להיעשות טרם רכישת הנכס על מנת לבחון עסקת נדל"ן לכל מרכיביה ולהבין את הכדאיות הכלכלית.

 

מטבע הדברים מדובר בתהליך מורכב יותר מסתם רכישת דירה ושיפוצה, אבל תהליך זה מבטיח רווחים גבוהים בהרבה מעבר למצופה ולכן הוא מומלץ מאוד.

חושבים לקנוס נכס להשקעה ביוון,

מהיכן מתחילים?

Picture2.png

על השקעות ביוון דובר הרבה וגם התוכנית של ערוץ 2 ששודרה בחודשי הקיץ לא השאירה את הישראלים אדישים. אם גם אם אתם שוקלים לרכוש נכס ושואלים מהיכן מתחילים:

 

  • תחליטו מראש על סוג ההשקעה שאתם רוצים לבצע, השקעה לטווח ארוך, כלומר נכס בשכירות או השקעה לטווח קצר, נכס שמוכרים צמוד למועד רכישתו במחיר גבוהה ממחיר הרכישה ומגדילים את ההון העצמי. כי מדובר בנכסים עם מאפיינים שונים ורצוי שתדעו להגדיר את סוג הנכס שתם מחפשים ולדייק שהשקעה.

  • תחליטו על מסגרת תקציב.

  • נכון להיום המשקיעים הישראלים מתרכזים במספר מצומצם של שכונות באתונה, והביקושים גורמים לעליית מחירים מיותרת. ממליצה מאוד להתרחק מאזורים אלה ולרכוש נכסים בשכונות פחות פופולריות שהמחירים עדיין נמוכים.

  • כיום, יש הרבה ישראלים שנמצאים ביוון והם משווקים נכסים לישראלים, וישנה אופציה לחבור אליהם. תצטרכו לשלם דמי טיפול בין 4000-8000 יורו. השירות מתאים למשקיעים "שרוצים שמשהו אחר ירוץ במקומם". יחד עם זאת, אתם יכולים לחפש נכסים לבד, דרך אתרים שמוצעים בהם נכסים וגם דרך מתווכים מקומיים ולחסוך לכם פערי תיווך משמעותיים.

  • תכינו בארץ את הניירת הדרושה לפתיחת חשבון ביוון.

  • על מנת לרכוש נכס תצטרכו לפתוח חשבון בנק ותיק במס הכנסה ביוון. גם אם אתם עדיין מתלבטים באם לרכוש נכס, אני ממליצה כבר לפתוח חשבון בנק ותיק במס הכנסה, ככה תוכלו לרכוש נכס בזמן שנוח לכם.

  •  למרות שאני מכירה משקיעים רבים שקונים נכסים מבלי לבקר ביוון, אני ממליצה לכם לבקר באתונה, להכיר את העיר ואת שכונותיה, לקבוע עם מתווכים מקומיים ולהתרשם מהנכסים - וזאת גם אם החלטתם לעבוד עם חברה - על מנת שתוכלו לבנות לכם דעה עצמאית לגבי שוק הנדל"ן ביוון. דבר שבהמשך יעזור לכם לקבל החלטות מושכלות יותר.

  • לגבי הליך רכישת נכסים ראו כתבות נוספות בעמוד זה.

למה כדאי להשקיע באתונה וסביבתה

Picture1.png

גם באם צפיתם במאמא מיה עם מריל סטריפ המדהימה או בגרסה המשופרת הגעתם לנפוש בעצמכם באי קסום והתאהבתם בכחול ובירוק, בשקט והשלווה, באנשים ובאוכל, עדיין כשמדובר בהשקעות נדל"ן ביוון מומלץ להשקיע בערים הגדולות כי שם נמצאות ההשקעות הבטוחות והמניבות ואסביר:

 

1. האיים הם עונתיים, בקיץ יש תיירות אבל בחורף הכל רדום, לכן מדובר בנדל"ן עונתי.

2. ההגעה לאיים קשה, נדרשת הפלגה של מספר שעות וגם מחירי הפלגות אינן זולות. כלומר באם יש לכם נכס באי, תצטרכו לטוס לאתונה ומשם להפליג לאי. אם יש טיסות הן מתקיימות בחודשי הקיץ בלבד.

3. אוכלוסיית היעד שלכם (כלומר האנשים שירצו להשכיר מכם את הנכס) היא מצומצמת, כי מדובר בתיירים, ותיירים כפי שנאמר הם דבר עונתי. ולכן עם כל הרומנטיקה שבדבר, אלה השקעות נדל"ן לא טובות, לדעתי כמובן, למרות שיש אחרים שטוענים אחרת, וחובת ההוכחה היא שלהם.

 

בניגוד לאיים, לאתונה יש יתרונות ברבים, המרחק הקצר משדה התעופה (חצי שעה), תהיו בטוחים שהנכסים שברשותכם יהיו מושכרים כל השנה, תרוויחו מעליית המחירים המהירה שמתרחשת עכשיו עקב עידוד ההשקעות ע"י ממשלת יוון וגם בזכות פרויקטים עירוניים שהם בשלבי פיתוח. תהיו הבעלים של נכס בעיר מטרופולין אירופאית מתפתחת, בעיר שנהנית מתיירות כל השנה, תוכלו להשכיר את הנכסים שברשותכם לסטודנטים ולמשפחות צעירות, להסב אותם לדירות air-bnb ולעלות את ההכנסות שלכם באחוזים משמעותיים, למכור אותם ברווח תוך שנתיים ולהגדיל את ההון הפרטי שלכם.

 THE HELLINICON PROJECT

פרויקט שהולך להקפיץ את מחירי הנדל"ן 

הורדה.jpg

שדה התעופה הישן הסמוך לאתונה מתוכנן להפוך לפרק העירוני הגדול בעולם (2 מיליון מ"ר), שיתפרס עד לחוף הים והמרינה, כשחלק מהמבנים בעלי האדריכלות הייחודית ישומרו ויוסבו לשימושים חדשים,

מסלולי נחיתה יוסבו לאזורים להולכי רגל, יבנו מתקני ספורט ונופש, מגדל מגורים יוקרתי שיהווה נקודת ציון עירונית.

 

חוף ים משודרג ושילוב עם פרק תעשייה ומחקר. הפרויקט צפוי למשוך כ-7 מיליארד אירו בהשקעות, ליצור עשרות אלפי מקומות תעסוקה חדשים, להוביל לשיפור בתשתיות ולהוות מוקד משיכה לתיירות.

 

עם אישור הפרויקט מחירי הנדל"ן ב"רביירה של אתונה" כבר בעלייה משמעותית וככל שהפרויקט יתקדם כך מחירי הנדל"ן ימריאו לשמיים. המחירים סביב הריביירה כבר עלו וצפויות עליות נוספות בטווח הקצר.

לצפייה בפרויקט לחצו כאן

למה למשקיע הישראלי כדאי להשקיע ביוון

ומה הם השלבים לרכישת נכס ביוון

Picture1.png

כיום עדיין ניתן לרכוש דירת 2 חדרים במרכז אתונה בעלות בין 40.000-50.000 יורו, ולקבל בין 6-8 אחוזי תשואה משכירות בנכס עם אופציה למכירת הנכס תוך שנתיים ורווח נאה עקב עליית המחירים הצפויה. ולכן ישראלים רבים משקיעים ביוון.

 

בואו נחשוב לרגע אם יש לכם 200.000 בבנק היכן ניתן להשקיע אותם בארץ? אולי במניות אבל על השקעה בנדל"ן אין מה לדבר! (אפילו חנייה בתל-אביב עולה יותר) ולכן כל מי שבשרותו סכומי כסף קטנים (יחסית למחירי נדל"ן בישראל) יכול להשקיע בנכסים ביוון ולהגדיל את הונו. כל כך פשוט.

1. הכנת הניירת הדרושה אצל נוטריון בארץ על מנת לפתוח חשבון בנק ביוון

2. פתיחת תיק במס הכנסה ביוון במחלקת תושבי חוץ

3. פתיחת חשבון בנק ביוון

4. מציאת נכסים מתאימים ע"י חברה מסייעת או לבד

5. ליווי עו"ד, קונטרקטור ורואה חשבון להשלמת הליך הרכישה ותשלום המיסוי

6. רישום הנכס בטבו

7. ניהול וליווי השיפוץ כולל תכנון ותוכניות אדריכליות להשבחת הנכס

8. השכרת או מכירת הנכס

9. העברת הרווחים לישראל

באיזה אפיקי השקעות ישראלים משקיעים ביוון

Picture2.png

האופציה הנפוצה ביותר:

לקנות דירה בעלות של כ-50.000 יורו ולהשכיר אותה כנכס מניב, בתשואה שנתית החל מ- 8%.

 

האופציה השנייה:

לקנות דירה למטרת השבחה ומכירה מהירה ברווח, עסקת פליפ או אקזיט, להגדלת ההון העצמי.

בשתי האופציות כדאי להשביח את הנכסים ע" שיפוץ שישדרג את חלוקת החלל, את המראה הכללי, לבחון אופציות לחלוקת החלל למספר יחידות דיור או הסבה ל-AIRBNB על מנת למקסם את ההשקעה. זכרו שהחלפת הישן בחדש כלומר ששיפוץ ללא מטרה מוגדרת מראש אינו משביח את ערך הנכס, אלא להפך, מקטין לכם את הרווחיות. 

 

אופציה שלישית היא המיועדת למי שאין לו הון ראשוני גבוה או שלא מעוניין לרשום דירה על שמו:

קבוצת השקעה, אופציה המוגבלת למספר אנשים , כאשר כל אחד משקיע סכום מסוים,. בעסקאות אלה ישנו סכום מינימום לכניסה ובהתאם לסכום ההשקעה הוא שותף באחוזים בעסקה.

הבהלה לנדל"ן

למה כולם רצים להשקיע בנכסים ביוון

Picture1.png

השקעת נדל"ן נגישה

בתקציב שלבין 200,000 250,000 ₪ דירה באזור מרכזי אשר מתאימה גם לסטודנטים וגם למשפחות וגם ל-air-bnb בעיר בירה אירופאית.

 

קירבה גאוגרפית לישראל

אפשר לטוס מישראל ליוון בתוך פחות משעתיים.

 

טיסות זולות

כרטיסי טיסה לאתונה עולים כ-150-200 דולר ובתקופת החורף כ-80 דולר.

 

משבר הכלכלי ביוון אקזיט ועליות ערך

המיתון ביוון גרם לירידת מחיר הנכסים כמחצית ממחירם הריאלי. מחיר הדירה הוא במחיר מציאה! ולכן יש צפי לעליית ערך בעקבות שיפור המצב הכלכלי, וכאמור כל חמי שנה אנחנו ערים לעליות מחירים.

 

השקעה בעיר בירה אירופאית-מרכז מסחרי ופוליטי

יוון שייכת לאיחוד האירופי, המטבע המקומי הינו האירו שהוא מטבע חזק. עיר בעלת אופי סטודנטיאלי עם אוניברסיטאות ייחודיות וגדולות אך בנוסף תיירות ענפה כ 35 מיליון תיירים בשנה.

 

עידוד קבלת רווחים

ההכנסות משכירות עוברות ישירות לחשבון הבנק של המשקיע.

תשואה ברוטו בין 8%-10% בשכירות רגילה וכ-20 אחוזים בדירות air-bnb.

 

יוון מעודדת משקיעים ותומכת בכך במיסוי

מס רכישה נמוך- 3%. פטור ממס שבח מלא בעת המכירה (נכון ל-2019) אמנת מס משותפת עם ישראל.

מיסוי

כמה ולמה

Picture2.png

מס רכישה

3.06 אחוזים ממחיר הנכס הרשום בידי הרשויות ולא לפי מחיר הנכס הרשום בחוזה המכירה.

מס שבח

נכון לשנת 2019 אין מס שבח וגם בישראל לא נשלם מס על רווחי ההון.

מס הכנסה על שכירות

נשלם מס על שכירות לפי מדרגות מס, כאשר המדרגה הראשונה עד 12,000 אירו בשנה נשלם 15 אחוזים בלבד. 

עד 35,000 בשנה - 35%
מעל 35,000 בשנה - 45%.

 

מס על בעלות בנכס

ביוון כל נכס חייב בתשלום מס שנתי. המס בשנתי עבור נכס בעלות של כ-45.000 יורו הינו בין 150-250 אירו לשנה.

מס על ביצוע מעל 2 עסקאות בתוך 24 חודשים

ישולם מס על הרווח שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה.

 

והחשוב מכל יש תיאום מס בין ישראל ליוון.

אמנת המס עם יוון מגדירה שיש לשלם מיסים אך ורק ביוון כך שאין צורך להשלים ולשלם מס בארץ.

©2019 by boutique interiors in greece. Proudly created with Wix.com