מאת boutique investmens in greece
נכתב ע"י אידית מרקוביץ
2020 הייתה אמורה להיות שנת נדל"ן מעולה ביוון
בהתחשב למגמות שוק הנדל"ן בשנה שקדמה לה.
הרגשנו שפיצחנו מזמן את הנוסחה, טסנו כל שבועיים לאתונה, הצלחנו להגיע לנכסים מניבים תשואה דו-ספרתית למשקעים שלנו, חזרנו הביתה וכעבור שבועיים טסנו שוב לסיבוב נוסף של השקעות. כששאלו אותי מה שלומי עניתי, שבוע שבוע כמו בצבא, שבוע באתונה ושבוע בבית.
בתחילת פברואר שמענו על המגיפה העולמית שהגיע עד פתחינו,
בסוף פברואר הרבה עסקאות התבטלו מהחשש של הלא נודע,
במרץ נכנסנו לסגר ושוק הנדל"ן קפא.
בתחילת מאי היוונים חזרו לעבודה,
בסוף יוני הגבול בין ישראל ליוון אמור היה להיפתח אך נדחה ונפתח בפועל בסוף אוגוסט.
בספטמבר נכנסנו לסגר שני וכעבור חודש גם יוון נכנסו לסגר שני
בחודש נובמבר נודע על חיסון ומפלס האופטימיות שלנו עלה
מה השתנה?
בתוך חודשים ספורים העולם שינה תפיסה. עבודה מהבית, לימודים מהבית, פגישות בזום. צרכנות הפנאי הצטמצמה, הקניות עברו לרשת, אנחנו עברנו לריחוק חברתי ולסגר בחירום. ללא חופש תנועה וללא נסיעות לחול. הבנו שאי אפשר לבנות תוכניות לטווח של שבועיים או חודש כי הקורונה מכתיבה את הקצב. ואילו היה זה רק סרט בדיוני - אבל לא - אלה חיינו הסוראליסטיים.
הסינים הפסיקו להגיע ליוון וגם הישראלים, המשקיעים מבולבלים, חלקם נזקקנו לחסכונות מפני שנשארו ללא עבודה. כולנו הרגשנו חסרי אונים מול מגיפה עולמית וסקפטיים לגבי העתיד הכלכלי.
המנצחים הגדולים ללא ספק הם
האנשים שהשקיעו טרום הקורונה בנכסים
הנהנים מהביטחון הכלכלי שמעניקה ההכנסה הפסיבית
לצד השקט הנפשי.
רבים שואלים איך כל אלה ישפיעו על שק הנדל"ן בוון?
1. גישת מגורים חדשה
ברור לי דבר אחד, שצריכת המגורים שלנו הולכת להשתנות. אנחנו זקוקים לחללי עבודה בתוך הבתים שלנו, מפני שמעבידים ועובדים כאחד הבינו את היתרונות של עבודה מהבית לצד החיסכון בחללי עבודה, רבים הפסידו מקומות עבודה ויצטרכו להמציא את עצמם מתוך כותלי ביתם. גילינו שאנחנו זקוקים למרחבים ביתיים שמאפשרים הפרדה בעת הצורך, גילינו שלא תמיד ניתן לחבר את הציבורי ואת הפרטי כמו שהיינו רגילים. (לדוגמא לי תמיד היה משרד ביתי בו פגשתי את לקוחותיי, אבל המציאות החדשה לא תאפשר לי לקבל לקוחות הביתה, לפחות עד להמצאת חיסון).
כל אלה דורשים גישה חדשה עבור אופיו של חלל המגורים, כניסות נפרדות, יצירת חללים ייעודיים וכד'. אם עד עכשיו היו ביקושים לדירות איר-בי-נבי ודירות לסטודנטים, עכשיו נצטרך לחשב מסלול מחדש. עכשיו מומלץ להשקיע בנכסים המשלבים חללי מגורים וחללי עבודה לצד גינה או מרפסת גדולה ליצירת מרחבי מגורים נוחים, כי אלו הולכים להיות הנכסים של המחר, הנכסים בעלי הביקוש הגבוה ביותר.
אחד הדירות שרכשנו בחודש מרץ השנה היא דירה בקומה קרקע (דבר שהיוונים לא כל כך אוהבים לפי המוסכמות) אך יציאתה לגינה הצמודה העניקה לה את היתרון היחסי, הרי בימי סגר כולם מחפשים את האופציה להתאוורר מבלי לצאת מהבית. לכן, בכל העולם הביקוש לדירות עם מרפסות גדולות ו\או גינה עלה באופן משמעותי, כאשר השוכרים מוכנים לשלם הרבה מעל הממוצע.
זו דוגמא נהדרת לשינוי גישה לגבי מה נחשב השקעה טובה לפני ימי הקורונה לעומת המצב החדש שנקלענו.
2. הביקושים לדירות נופש
בעידן הקורונה שלפי המומחים היא כאן להישאר ייתכן ורבים יתחילו לחשוב על קניית בית שני למטרות נופש מפני שבזמנים רגילים ניתן היה לשכור בית נופש, להתארח בדירת Airbnb או לבחור במלון. המגיפה סגרה את האופציות הללו ופתחה את הדרישה לבית בבעלות פרטית למי שיכול להרשות לעצמו.
שוק הנדל"ן ביוון כמו בכל העולם הצטנן עקב המגפה וזה הזמן לרכוש נכסים, יחד עם זאת שוק הנדל"ן פעיל בהחלט במיוחד במחוזות הנופש.
חלק משמעותי של הפעילות בשוק הנדל"ן מתרחשת גם בזכות בני החמישים פלוס הרוכשים בתי נופש עבור עצמם לאורך חופי הים. חלקם כבר מתכננים את המקום בו יגורו בעתיד לקראת הפרישה. אלה שיכולים להרשות לעצמם ממשיכים להחזיק בבתי מגוריהם העיקריים. רכישת בית נוסף למטרות נופש איננה אופציה כלכלית העומדת בפני כולם. אך המחירים ביוון בהחלט מאפשרים לישראלים רבים לחשוב בכיוון. תקציב החל מ-100.000 אירו יספיקו לכם לרכוש בית פרטי בקרבת הים ביוון.
3. ירידת מחירים בשוק השכירות
המשקיעים שבבעלותם דירות air-bnb ודירות המיועדות להשכרה לסטודנטים,
הם עיקר הנפגעים של משבר הקורונה בשוק הנדל"ן.
השנה הסטודנטים לא מגיעים לשכור דירות בסביבת האוניברסיטאות
מפני שהלימודים מתקיימים בזום וכך דירה בקרבת הלימודים אינה רלוונטית יותר.
כנ"ל לגבי דירות air-bnb
באין תיירות הן מוצעות לשכירות לטווח ארוך ולכן שוק שכירויות מוצף,
דבר שגורם להוזלת מחירי השכירות.
4. חישוב תשואה מחדש
מי שמתכנן לרכוש נכסים ביוון לצורך נדלן מניב או במילים אחרות ליהנות מהכנסה פסיבית קבועה,
חייב לקחת בחשבון שההכנסה משכירות נמוכה בהשוואה לשנים קודמות.
5. עסקאות exit בהמתה
כנ"ל, כל מי שחשב לרכוש נכס ולמכור אותו תוך שנתיים-שלוש ברווח של עשרות אחוזים צריך לחשב מסלול מחדש כי כל עוד אנחנו נמצאים במצב של אי וודאות קשה לצפות את התנהגות שוק הנדל"ן.
6. חלון הזדמנויות
נכון לעכשיו הסינים לא נמצאים בשוק הנדל"ן ביוון בכמויות שהורגלנו לפגוש טרום הקורונה, דבר שמוריד את הביקושים באופן משמעותי. למעשה הסינים יצרו בועה בשוק הנדל"ן של טרום הקורונה בזמן שהיו מוכנים לקנות כל דבר ובכל מחיר וכך גרמו לעליות מחירים לא ריאלית עקב בהלה.
שוק הנדל"ן ביוון כמו בכל העולם הצטנן עקב המגפה וזה הזמן לרכוש נכסים. כאמור הזמן הטוב ביותר להשקיע הוא בזמן שהשוק נמצא בירידה ובאי וודאות, דבר המאפשר לרכוש את הנכסים במחיר אטרקטיבי.
היום יש מבחר טוב של נכסים המוצעים למכירה מפני שהמשקיעים הזרים מתקשים להגיע ליוון,
למרות האמור לעיל עסקאות נסגרות על בסיס יומי אך אין את הבהלה שהכרנו. ניתן לנהל משא ומתן יעיל ולהוריד בממוצע כ-10 אחוזים מהמחיר המבוקש.
גם כאן,
בחישובי כדאיות השואה לטובת ההשקעה חייבים לקחת בחשבון
את מחירי השכירות הנמוכים ביחס למה שהורגלנו.
7. האם לדעתכם זה הזמן להשקיע בנדל"ן ביוון או עדיף לחכות?
להערכתי, במידה וימצא חיסון בקרוב ונצא ממצב הקיפאון. ומחירי הנדל"ן ביוון ימריאו לשחקים תוך פרק זמן קצר.
באופן אישי, עדיף לנצל את המצב עכשיו ביוון המציע מבחר רחב של נכסים טובים ויכולת משא ומתן אפקטיבית - ולתכנן להשקעות נדל"ן לטווח הרחוק, הגדלת ההון האישי ו\או המשפחתי מאשר לחכות לירידת מחירים נוספת שאינה וודאית.
מאידך, משקיעים רבים מחכים לירידת מחירים נוספת בזמן שחלקם חוששים לעתיד כספם ונמנעים מלהשקיע. באם המצב הקיים ימשיך לתקופה נוספת מחירי הנדל"ן ירדו באופן משמעותי מפני שרבים יצטרכו למכור את הנכסים שברשותם עקב קשיים כלכליים ולממש את כספם.
וכאן נשאלת שאלת השאלות:
האם עדיפה ציפור אחת, מאשר שניים על העץ?
דעתכם חשובה, תכתבו לנו
אסכם באמירתם
של משקיעים שהצליחו להרוויח הון בשוק הנדל"ן
"הזמן הכי טוב לרכוש נדל"ן הוא לפני חמש שנים".
נכתב ע"י אידית מרקוביץ, המקימה והבעלים של המיזם
נולדה והתגוררה באתונה
עד שעלתה לארץ עם משפחתה לפני כשלושה עשורים,
מכירה היטב את החיים ואת המנטליות ביוון,
בימים אלו מתכננת רלוקיישין ליוון
באם גם לכם יש שאלות אודות החיים ביוון
ואם גם אתם שוקלים להשקיע בנכסים ביוון
או חולמים על דירת נופש משלכם,
נשמח לקבוע עמכם פגישת הכרות ללא תשלום,
לספק לכם את כל האינפורמציה הדרושה
אודות האזורים והנכסים המתאימים,
אודות תהליך הרכישה, התחזוקה והניהול.
לקביעת פגישה או לכל שאלה נוספת
מוזמנים להתקשר או לשלוח לנו ווטסאפ
054-7477009
ונשמח לחזור אליכם בהקדם ולענות לכם באופן אישי.